一、制定的必要性

《黑龙江省征地区片综合地价实施办法》规定“每2年至3年对征地区片综合地价测算调整一次”。目前，我省现行征地区片综合地价（2016年公布）的制定实施时间已经超过三年，按规定需要调整完善。

二、制定依据

1、根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称新法）第四十八条规定：征收农用地的补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定......并至少每三年调整或重新公布一次。

2、《自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》（自然资发〔2019〕53号）文件明确要求加快制定征收农用地区片综合地价工作。

3、具有资质的第三方机构在充分参考肇东市各区片土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，通过测算制定肇东市征地区片综合地价。

三、起草过程

按照上级部门工作部署，于2020年7月31日在肇东市政府网站发布召开《肇东市征收土地区片地价调整测算工作项目招标公告》，通过政府采购确定第三方技术单位，充分提供肇东市土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等方面资料，由技术单位通过测算得出肇东市征地区片综合地价，同时提供了《肇东市征收土地区片综合地价调整完善社会稳定风险评估报告》、《肇东市征收土地区片综合地价调整完善测算验证说明》、《肇东市征收土地区片综合地价调整完善工作报告》。于2020年6月18日在肇东市政府网站发布《关于肇东市征收土地区片综合地价调整测算结果听证的公告》，于2020年7月22日在肇东市自然资源局召开听证会，各乡镇、政协、人大等相关部门参加，会上一致同意通过本次区片地价调整测算结果。

主要内容

（一）基本框架

1、技术准备方面

主要是相关资料的收集整理和技术设计的编写。在此期间收取到的参考资料并全面了解与项目相关的其他资料及相应的国家规范、行业标准等，在对项目情况充分进行分析之后与项目技术负责人共同编写项目的技术设计书。

2、人员准备

主要有人员的岗位安排和人员培训两方面。项目的人员岗位主要有：技术负责、生活管理员、安全管理员、外业组组长、设备管理员和质量检查员等。人员培训主要有：使技术人员对征收土地区片综合地价调整完善工作系统全面了解，熟悉工作流程，有能力做好本项工作。

3、生产资料准备

主要有硬件和软件两大方面。硬件方面工具一般主要有电脑、绘图仪、打印机等等。总之可以将项目所需的各种设备开列详细清单到公司相关部门申领，并要对领到的设备进行检查、鉴定，保证设备可正常运转并能达到相应的精度指标。对项目上需要的各种物品一定要考虑周全。软件方面，对于工作主软件和其他附属软件的使用应该在项目开始前就对相关人员进行培训且达到熟练使用，所有项目需用软件应在项目开始前安装调试完毕。

4、资料收集整理

征收土地区片综合地价调整完善工作收集资料的准确会直接影响成果的准确性。需要收集的资料为肇东市现行征收土地区片综合地价成果资料、肇东市耕地质量等别数据成果资料、肇东市最新土地利用变更调查数据成果资料、肇东市最新土地利用总体规划成果资料、肇东市城镇基准地价成果资料、肇东市国民经济和社会发展统计资料、肇东市最新行政区划统计资料、肇东市近三年统计年鉴资料、肇东市社会保险和最新生活保障水平资料、肇东市农业相关调查资料。

5、调整区片

以现行征地区片为基础，对存在问题的区片进行调查复核，对零散、琐碎、相近等明显不合理的区片，进行统筹协调、科学合理的拆分和归并。征地区片调整划定应坚持以下原则：一是坚持行政区域完整性原则。根据农用地条件相近的原则，将本辖区划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片。确有必要的，可依据河流、道路等线状地物确定区片边界。划定区片综合地价的具体方法可参考《关于开展制订征地统一年产值标准和征收土地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）相关规定。二是坚持综合因素总体相近的原则。对土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素总体相同或相近的行政村，可以调整为一个区片。三是坚持缩小价差原则。调整区片既要体现不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征收土地区片综合地价的相互协调，尽量缩小价差，减少矛盾。

6、区片综合地价测算

根据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等多种因素，参考《关于开展制订征地统一年产值标准和征收土地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）基本规定，采用农用地产值修正法、征地案例比较法等方法综合测算区片综合地价，并对测算结果进行综合平衡来确定区片综合地价。区片综合地价应与当前经济社会发展和物价指数水平相适应，不低于内涵可比的现行征地补偿标准。农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后测算区片综合地价的方法。征地案例比较法是选择区片内近三至五年来实施征地的典型案例，以政府实际支付的土地补偿费和安置补助费为基础，剔除政府支付的社会保障费用，根据经济社会发展情况等进行修正后测算区片综合地价的方法。

7、验证区片综合地价

征收土地区片综合地价测算成果必须与现行征地补偿水平、被征地农民现有生活水平进行比较和验证。征收土地区片综合地价要折算成年度收益后，再与被征地农民近三年平均年收益相比较。如果测算的征收土地区片综合地价低于现行征地补偿水平或农民现有生活水平的，则需要重新测算进行调整。

8、综合平衡

区片综合地价测算成果形成后，要按照自下而上、逐级平衡的方法进行平衡衔接。对价位水平差距较大的相邻区片间，要分析价格差距的具体原因，重新选取适宜的评价因素指标进行测算，确保合理确定相邻区片间的差距。平衡衔接还应考虑土地利用总体规划的边界、城市规划区域和国土空间规划将会划定的城镇开发边界对征收土地区片综合地价的影响，以及重点基础设施建设工程对不同行政辖区内的相邻地块区片综合地价的影响。既要考虑政策因素对征收土地区片综合地价的影响，又要避免相邻区片因政策影响产生的价格差距过大问题。区片综合地价结果要与肇东市基准地价水平、工业最低限价相衔接，采用以新区片综合地价为基础测算基准地价和工业最低出让价格，或采用基准地价和工业最低出让价格反算征地成本价格，将两者进行比较，适当调整征收土地区片综合地价，确保两者合理衔接。调整后的征收土地区片综合地价还要与耕地开垦费的合理衔接。

9、组织听证

肇东市自然资源主管部门组织农村集体经济组织、农民群众及当地政府和相关部门等方面代表，对征地区片划定结果及综合地价测算结果进行听证，广泛听取各方面意见，并进行充分论证。根据听证意见修改完善区片综合地价调整结果后，将调整结果逐级上报到省自然资源主管部门审查。

10、风险评估

征收土地区片综合地价的调整，既涉及地方经济发展，又直接关系广大被征地农民的切身利益，应对征收土地区片综合地价的调整做好风险评估，确保调整决策的科学性、合理性和可行性，维护社会稳定。

11、审查报批

肇东市区片综合地价综合平衡结果经肇东市人民政府同意后报绥化市人民政府审核。绥化市人民政府审核同意后将区片综合地价综合平衡结果报省自然资源主管部门审查。省自然资源主管部门对区片综合地价测算的程序、方法和成果等进行审查。审查内容包括区片划定、测算依据和技术方法、听证情况、区片平衡衔接等，审查材料应包括征收土地区片综合地价调整报告、图件、附表及听证会议纪要、风险评估等相关材料。省自然资源主管部门审查后报省政府审批。

12、公布实施

经省政府同意后，授权绥化市人民政府以通告的形式将肇东市征收土地区片综合地价调整成果向社会公布实施，公布内容要包括区片综合地价标准、土地补偿费和安置补助费分配比例、实施时间、新旧征地补偿标准衔接安排等。征收土地区片综合地价调整成果在绥化市人民政府、肇东市人民政府及其自然资源主管部门网站上发布，并将相关信息纳入省级征地信息公开平台，使征收土地区片综合地价信息向社会公开，方便企业和群众查找。

13、及时备案

绥化市人民政府应在征收土地区片综合地价公布实施10个工作日内将征收土地区片综合地价调整成果上报省政府备案，并抄送省自然资源主管部门。征收土地区片综合地价备案具体管理工作由黑龙江省土地利用监测和综合治理中心具体负责。